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Prédios abandonados no centro de SP receberão moradias populares. Seria esta a solução para as cidades brasileiras?

Ocupar os centros das maiores cidades do país fora do horário comercial é uma tarefa árdua, que boa parte das prefeituras não sabe como fazer. Parece que a paulistana acertou a mão. Veja a notícia da Folha:

Eles já foram prédios disputados e reduto da classe alta paulistana. Alguns, abrigaram antigos hotéis imponentes. Hoje, após anos de degradação, se preparam para receber moradores que nos seus “anos áureos” não teriam condições de habitá-los.

Em breve, 2.440 apartamentos nesses prédios serão os novos endereços de moradores de baixa renda. Essas unidades estão em prédios como o que abriga a tradicional cantina Gigetto, na rua Avanhandava -que concentra restaurantes na região.

Ao edifício onde funciona o Gigetto se juntarão os prédios dos antigos hotéis Cineasta, na avenida São João –próximo à Ipiranga–, Lord, na rua das Palmeiras, e Cambridge, na av. Nove de Julho.

Essas 2.440 unidades de apartamentos populares estão hoje em fase de construção ou em projeto, no centro. Entre prédios novos e os que estão sendo reformados para abrigá-las são 17 edifícios.

Desses, sete estão sendo feitos diretamente pela prefeitura. Os demais, em parceria com a iniciativa privada. Em todos os casos o térreo dos prédios terá áreas comerciais –bancos, restaurantes e supermercados, por exemplo.

Estes são os primeiros de uma lista de 53 imóveis já localizados pela prefeitura no centro e onde é possível instalar residências. Com contratos assinados, ao próximo prefeito caberá só concluir as obras.

O objetivo é beneficiar famílias com renda de até dez salários mínimos. O deficit habitacional, segundo a Secretaria Municipal de Habitação, é de 226 mil casas populares.

 

Sinceramente, eu fiquei muito feliz ao ver este antigo projeto realmente tomando corpo.

Há tempos diversas cidades brasileiras tentam (relativamente sem sucesso) ocupar os centros das cidades. Estas regiões geralmente são as mais perigosas, justamente devido à baixa ocupação residencial – o que leva ao rápido esvaziamento das ruas após o horário comercial.

As cidades brasileiras foram construídas com os moldes europeus. Lá, a maior parte das pessoas gosta de morar perto do centro, para economizar tempo (e dinheiro) se deslocando até onde tudo acontece. A maior parte das cidades são muito menores que as principais cidades brasileiras – Lisboa, por exemplo, que é a maior cidade portuguesa, tem pouco mais de 500 mil habitantes. Aqui, esta seria considerada uma cidade média – no estado de SP, até pequena.

Com o tempo, nossos hábitos se aproximaram dos norte-americanos: bairros mais espalhados, condomínios e cidades grandes e descentralizadas. Aí, surgiu o impasse: o que fazer com o centro, quando quem tem dinheiro (e possuía grandes propriedades nas regiões centrais) se mudou para outros bairros, mais tranquilos e afastados?

Redistribuir os espaços e reutilizar pode ser a resposta. Vamos acompanhar. Definitivamente, eu não vejo a hora que investimentos semelhantes sejam feitos em Curitiba, no Rio, em BH, Porto Alegre, Salvador, etc.

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Brasil vive bolha nos preços de imóveis, aponta estudo do IPEA

“Irrealista e insustentável.” Esta é a situação dos preços de imóveis no Brasil, de acordo com os economistas do Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas (IPEA), Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida.

A Folha de São Paulo apontou como sintoma que os preços de imóveis no Rio de Janeiro subiram 165% desde fevereiro de 2008; em São Paulo, a alta foi de 132%. A inflação ao consumidor neste período foi de 25%.

Tradicionalmente, bolhas de preços são infladas pelo crescimento acelerado da oferta de crédito.

Esse crescimento aconteceu no setor habitacional brasileiro -com o impulso, enfatiza o estudo, de programas, incentivos e obras do governo federal.

“A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final”, diz o texto.

Entre os exemplos citados estão, além dos juros favorecidos para o setor imobiliário, o programa Minha Casa, Minha Vida e os empreendimentos vinculados à Copa do Mundo de 2014 e aos Jogos Olímpicos de 2016.

Vinculado à Presidência da República, o Ipea não endossa essas conclusões. Em seu boletim “Conjuntura em Foco”, o órgão argumenta que o volume de crédito no país ainda está muito longe dos 65% do Produto Interno Bruto contabilizados nos EUA.

Mas o próprio boletim mostra a rapidez da expansão dos financiamentos habitacionais brasileiros, que saltaram de 1,5%, em 2007, para mais de 5,5% do PIB neste ano.

Mendonça e Sachsida afirmam que, a partir do agravamento da crise internacional, no final de 2008, o crédito imobiliário tem crescido em ritmo superior ao do destinado a outros setores, especialmente nos bancos públicos.

Antes, a ampliação do crédito era puxada por bancos privados e privilegiava os setores industrial, rural, comercial e empréstimos diretos a pessoas físicas.

Segundo o estudo, a escalada dos preços dos imóveis tende a ser interrompida ou revertida com a alta dos juros, o que é esperado com a retomada do crescimento econômico e, mais ainda, com uma alta futura das taxas internacionais.

O texto diz que os efeitos de uma eventual crise no mercado imobiliário brasileiro não serão catastróficos como os do estouro da bolha americana, ponto de partida da crise global. “Contudo, não serão desprezíveis.”

 

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Este é o momento certo para se comprar um imóvel?

A maior parte das capitais brasileiras tem registrado uma forte elevação nos preços dos imóveis nos últimos anos, até mesmo considerada uma bolha por alguns analistas. Os preços dos alugueis também têm subido, o que assusta muita gente. Aí vem a pergunta: este é um bom momento para se comprar um imóvel?

A resposta é: depende. São muitas variáveis que devem ser levadas em conta, e não existe resposta certa. Mas eu pretendo ajudá-lo nesta tarefa.

Você já possui um imóvel? Esta pergunta é importante, porque quem busca um segundo imóvel tem intenções diferentes de quem busca seu primeiro bem imobiliário. Se você já tem uma casa ou apartamento, a compra de um segundo pode ser por lazer ou como forma de investimento. Ela traz consigo outra pergunta: Qual o objetivo da compra? Vou me focar nas pessoas que pensam em comprar seu primeiro imóvel para habitação neste post. Se vocês demonstrarem interesse, analiso outros casos em um próximo post.

Você pretende morar muito tempo na mesma cidade? Se você não tem certeza, talvez seja melhor adiar a compra de um imóvel. Por quê? Em primeiro lugar, a transação é burocrática e tem custos. A transferência de propriedade tem alguns custos, e sem dúvida dará alguma dor de cabeça. Se você vender em pouco tempo, pode perder dinheiro. Manter o imóvel pode ser ainda mais complicado: você terá custos de manutenção, impostos, seguro, segurança, etc.

Como você pretende pagar o imóvel? Se você possui todo o capital necessário para pagar a vista, talvez consiga negociar condições e preço especiais. Porém, não acredito ser a forma mais adequada. Os bancos oferecem financiamento imobiliário com taxas incrivelmente baixas atualmente, até mesmo inferiores a alguns investimentos. Se você tem capital disponível, talvez investi-lo seja melhor. Porém, se você é do tipo que acha que “dinheiro na mão é vendaval” e tem tendência a gastar, melhor pagar logo! Lembre-se, também, que você pode utilizar o FGTS na entrada do imóvel!

Você pretende comprar um imóvel algum dia? Esta pergunta é fundamental por um ponto: os preços dos imóveis subiram muito nos últimos anos. Ainda que ninguém se arrisque a afirmar coisa alguma a respeito do futuro, na minha opinião, dificilmente os preços deixarão de subir no futuro próximo. Segundo o FipeZap, indicador de preços de imóveis da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, desde fevereiro de 2008 os preços dos imóveis subiram, em média, 1,7% AO MÊS na cidade de São Paulo. Em Recife, desde ago/2010, a alta foi de 2,2% ao mês, em média. E os prognósticos para a economia brasileira são positivos para os próximos anos, com maior distribuição de renda e, consequentemente, maior DEMANDA por imóveis. Neste cenário, os preços devem continuar subindo… Não há investimentos de baixo risco com rendimentos sequer próximos a estes dos imóveis e, portanto, antecipar a compra do seu imóvel pode ser favorável.

Comprar ou alugar? Se a sua dúvida é esta, a resposta pode te surpreender: talvez valha mais a pena alugar. Vejam o gráfico abaixo. A proporção entre o valor mensal de um aluguel e o dos imóveis tem caído em São Paulo e no Rio de Janeiro. Isto ocorreu porque os preços dos imóveis subiram mais rapidamente que o dos alugueis, o que deve se equilibrar em breve. Portanto, se você está considerando alugar um imóvel, assinar um contrato agora com reajustes previstos ancorados em indicadores de inflação (IGP-M ou IPCA, geralmente) pode ser um ótimo negócio.

Relação entre valor de aluguel e de compra em imóveis de dois quartos em São Paulo e no Rio de Janeiro

Lembre-se: PESQUISE BASTANTE. Estas informações acima foram baseadas em valores médios. É possível que um negócio imperdível apareça se você pesquisar bem, e aí qualquer estatística deve ser desconsiderada. Analise o mercado, a região, se há prognósticos de melhorias na infraestrutura urbana, se estas benesses já estão inseridas no valor, etc. Além disto, veja a adequação do imóvel às suas necessidades: se você está pensando em se casar e ter filhos, um apartamento de um ou dois quartos pode servir para você por pouco tempo, e novamente você terá a dor de cabeça de procurar o imóvel ideal.

Espero que as dicas acima tenham te ajudado de alguma forma. Não esqueça de ficar atento se o imóvel precisará de reformas, benfeitorias, alterações, etc. Tudo isto aumenta o valor despendido, e não necessariamente se transforma em aumento no valor recebido em uma venda. Tem dúvidas? Deixe-as nos comentários!

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